A Habsburg-birodalom 1867-es dualista átalakítása ismét fővárossá tette a testvérvárosokat. Itt működött a kormány és az országgyűlés, itt alakultak meg a minisztériumok - hirtelen nagy adminisztrációs koncentráció jött létre. (Ennek kiszolgálására a meglévő épületállomány alig volt alkalmas. A következő félszázadban nagy erőfeszítéseket tettek a hiányzó középületek pótlására - ennek leglátványosabb eredménye az Országház hatalmas neogótikus palotája a Duna-parton - de csak részleges sikerrel.)

Ipari fellendülés és urbanizáció

A politikai konszolidáció következményeként erős gazdasági növekedés kezdődött, ami az 1873-as krachig tartott. Pest ekkorra már vezető szerepre tett szert az iparban és a kereskedelemben, a fellendülés még inkább fokozta túlsúlyát. Hiányzott azonban a gazdasági főváros szerep ellátásához szükséges infrastruktúra: a koncentrikusan ide vezető vasútvonalak hálózata a megfelelő teher- és személy pályaudvarokkal, vasúti híddal; a folyami kikötő és a csatlakozó létesítmények (raktárak, rakpartok); újabb közúti Duna-hidak.

 Reitter Ferenc terve a pesti körcsatornáról a leendő Nagykörút vonalában.  

A modem urbanizáció számos intézménye és műszaki vívmánya létezett már, de egészében véve óriási volt a lemaradás a közegészségügyi infrastruktúrában (vízvezeték, csatornázás, kórházak) és az oktatási rendszerben (az iskolák száma robbanásszerűen megnő, de nagy részük - az elemitől az egyetemekig - hosszú időre bérhelyiségekbe kényszerül). A város teljesen kinőtte a Szépítési Terv kereteit, úthálózata jelentős bővítést szükségelt, felmerült az igény a hirtelen megjelenő új funkciók tervszerű elhelyezésére a városszerkezetben és a fővároshoz méltó, a bécsivel összevethető városkép kialakítására: monumentális középületekre, parkokra, emlékművekre.

Ez a feladathalmaz a városok saját eszközeivel nem volt megoldható, Buda és Pest régóta tervezett egyesítése ráadásul egészen 1873-ig elhúzódott. Az országos jelentőségű beruházásokat (folyamszabályozás, híd- és vasútépítés, országos intézmények építkezései) a kormány, illetve a szak-minisztériumok végezték, de a városrendezés helyi feladat maradt. Mivel nagymértékben ennek sikeres megoldásától függött az egész „fővárosüzem” működése, a kormány erre is befolyást akart gyakorolni.

Fővárosi Közmunkák Tanácsa

Ennek eszköze egy különleges szervezet lett, a londoni mintára létrehozott Fővárosi Közmunkák Tanácsa. Tagjainak felét a kormány, felét a városi hatóság delegálta. Ez volt a városrendezés csúcsszerve, egyúttal a másodfokú építési hatóság, önálló pénzalappal rendelkezett, ami lehetővé tette a szabályozásokhoz szükséges kisajátításokat. Az 1870-ben létrejött Közmunkatanács feladata volt a mindkét városra kiterjedő szabályozási terv megalkotása és az új építési szabályzat kidolgozása.

A Közmunkatanács, illetve a tevékenységével leginkább összefonódott városépítészeti alkotás létrehozása Andrássy Gyula miniszterelnök személyéhez kötődik. A tényleges kidolgozás azonban Reitter Ferenc nevéhez fűződik, akinek 1869 decemberi e tárgyú emlékirata úgyszólván a következő évtizedek városrendezési programjának tekinthető. Reittert az utókor elsősorban 1865-ben publikált körcsatorna tervéről ismeri, holott valójában ő volt az a városrendező, akinek elképzeléseiből a legtöbb valósult meg, és akinek keze nyomát máig a leginkább őrzi a város szerkezete.

A körútrendszer: kiskörút és nagykörút

Az emlékirat az első felismerése annak, hogy a pesti városszerkezetet a sugaras-gyűrűs rendszerre predesztinálják az adottságok. Az itt lefektetett elképzelés nyomán valósult meg a körútrendszer: a Belvárost és a Lipótvárost határoló Kiskörút és az elővárosokat átszelő-összekapcsoló, nagyjából a Reitter tervezte körcsatorna vonalát követő Nagykörút. A következő generáció a külső körutat hozta létre, míg több ezekkel párhuzamos, de nem teljes (azaz nem Dunától Dunáig érő) útvonal kiépítésével pókhálószerű koncentrikus úthálózat alakult ki a 20. századra. A sugárirányú, küllőszerű útvonalak zöme megvolt, mint az országutak bevezető szakasza észak, kelet, délkelet és dél felől. Ritmusukból egy elem hiányzott, az északkeleti. Ebbe az irányba esett a város legnagyobb zöldterülete, a Városliget, aminek összekötését a portól és levegőtlenségtől fuldokló Bel- és Lipótvárossal egészségügyi szempontok is indokolták. Az ide tervezett Sugárút azonban több volt főútvonalnál és légcsatornánál; ez lett Budapest reprezentatív avenue-je, az egész korszak városépítészeti szimbóluma.

Habár a tervek megvalósulásának első feltétele a két város egyesítése volt, Reitter csak az egyik várossal, Pesttel foglalkozott. Budát érintő tervet az ottani főmérnök, Varásdy Lipót dolgozott ki 1868-ban. A Gellérthegytől délre fekvő, beépítetlen területre egy teljesen új városrészt képzelt el, szabályos - sakktáblaszerű, illetve az alternatív terven koncentrikus - utcahálózattal, parkokkal, terekkel. A tankönyvízű javaslatból semmi sem valósult meg, ez a terület csak a 20. század elején kezd majd beépülni.

Nemcsak Pest és Buda közigazgatási egyesítése, valamint a Közmunkatanács létrehozása volt a városrendezés tényleges megkezdésének feltétele, hanem a kisajátítási és a házadó törvény meghozása is, amire 1868-ban került sor. A nagyobb szabályozási akciókat törvénnyel rendelték el, de a beépítést jórészt a magántőkére bízták. Az építkezések serkentésében és a kívánt helyekre terelésében nagy szerepe volt az ugyancsak törvénnyel engedélyezett, több évtizedre szóló házadó-mentességnek, mely közvetett, de hatékony eszköze volt a városrendezésnek. 1871-ben megkötötték az úgynevezett terjedékegyezményt, melynek értelmében Pest és Buda a Fővárosi Pénzalapnak engedte át saját kisajátítási alapjának egy részét és az épületek közterületbe nyúló kiszökellékeinek díját, cserébe viszont a Közmunkatanács fizette a kártalanítást a kisajátított terjedékek tulajdonosainak.

Hátrányt jelentett, hogy más fővárosokkal ellentétben Budapest nem volt uralkodói székváros. Sok mindent, amit Bécsben az uralkodó és a dinasztia hozott létre, itt a kormánynak és magának a városnak kellett megteremtenie. A másik hátrány az volt, hogy a magyar főváros körül hiányzott az erődvonal, melynek felszámolása, és a glacis beépíthetése sok helyen hatalmas szabad területeket bocsájtott a városrendezés rendelkezésére. Budapesten minden szabályozáshoz drága kisajátításokra volt szükség, ezért vált jellemzővé — kevés kivétellel - az útvonalak viszonylagos szűkössége, a városi nagy terek és parkok hiánya, a szabályozás esetlegessége - nem¬csak Párizzsal, hanem Béccsel összehasonlítva is.